בקשה להיתר בנייה, בין אם מדובר בתוספת שטחים למבנה קיים, שינוי שטחים, תוספת קומות או הקלה תכנונית, עלולה להשפיע באופן משמעותי על סביבת המגורים, איכות החיים וזכויות הקניין של שכנים ובעלי נכסים סמוכים.
חוק התכנון והבניה מעניק לכל מי שעלול להיפגע מהבקשה את הזכות להגיש התנגדות להיתר בנייה, במסגרת הליך מוסדר בפני הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. התנגדות מנומקת, המוגשת במועד ובאופן מקצועי, עשויה להביא לדחיית הבקשה להיתר, לשינויה או להצבת תנאים מגבילים ובכך למנוע פגיעה ממשית עוד בטרם התרחשה.
התנגדות להיתר בנייה היא הליך משפטי-תכנוני, המאפשר למי שרואה עצמו נפגע מבקשה להיתר בנייה שהוגשה, להביא את טענותיו בפני הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לפני קבלת החלטה בבקשה להיתר.
למעשה, ההתנגדות להיתר אינה הליך פורמלי בלבד, אלא שלב קריטי שבו נבחנים השיקולים התכנוניים, הסביבתיים והקנייניים הרלוונטיים. זהו למעשה "חלון הזדמנויות" קצר בזמן, שבו ניתן להשפיע על התכנון המוצע.
בהתאם לתקנה 36 לתקנות התכנון והבניה (רישוי בניה), התשע"ו-2016, בקשה להיתר בניה תוגש לאחר שניתנה הסכמה של כל בעלי הזכויות במקרקעין. ככל שלא ניתנה הסכמה כזאת, על מגיש הבקשה להיתר לשלוח הודעה לכל בעלי הזכויות במקרקעין אודות הבקשה. לאחר קבלת ההודעה עומדת הזכות למקבל ההודעה להגיש התנגדות להיתר הבניה. את ההתנגדות יש להגיש בכתב ובתוך 15 ימים מיום קבלת ההודעה.
כתב ההתנגדות צריך להכיל את פרטי מגיש ההתנגדות, פרטי הבקשה להיתר ומגיש הבקשה, נימוקים מפורטים כיצד הבקשה פוגעת במתנגד ומדוע יש לדחות או לשנות את הבקשה שהוגשה. יש לצרף מסמכים מתאימים, כגון נסח טאבו, תקנון ותשריט בית משותף, מסמכי הבקשה להיתר והפניה לתוכניות החלות על המקרקעין.
על מנת שההתנגדות תהיה ערוכה היטב ותכלול את כלל הנימוקים המתאימים, מומלץ לפנות לעורך דין הבקיא בתחום שיסייע בכתיבת ובהגשת ההתנגדות.
לפי החוק, המועד להגשת התנגדות הוא קצר וקצוב. ברוב המקרים, יש להגיש את ההתנגדות בתוך 15 ימים ממועד קבלת ההודעה על הבקשה להיתר או פרסומה. אי הגשת התנגדות במועד עלולה להביא לכך שהוועדה המקומית לתכנון ולבניה או המוסד התכנוני ידון בבקשה ויאשר אותה, מבלי שנשמעו טענות המתנגדים כלל. במקרים רבים, החמצת המועד סוגרת את הדלת לשלב זה, ומותירה אפשרויות מצומצמות ויקרות יותר בהמשך.
ראשית, כתב ההתנגדות צריך להכיל את פרטי מגיש ההתנגדות, פרטי הבקשה להיתר ומגיש הבקשה, נימוקים מפורטים כיצד הבקשה פוגעת במתנגד ומדוע יש לדחות או לשנות את הבקשה שהוגשה. יש לצרף מסמכים מתאימים, כגון נסח טאבו, תקנון ותשריט בית משותף, מסמכי הבקשה להיתר והפניה לתוכניות החלות על המקרקעין.
על מנת שההתנגדות תהיה ערוכה היטב ותכלול את כלל הנימוקים המתאימים, מומלץ לפנות לעורך דין הבקיא בתחום שיסייע בכתיבת ובהגשת ההתנגדות.
התנגדות להיתר בנייה צריכה להתבסס על טענות תכנוניות וקנייניות רלוונטיות, כגון:
לעומת זאת, טענות כלליות כגון ירידת ערך הנכס או אובדן נוף אינן תמיד מהוות שיקול תכנוני מכריע, ויש לנסחן בזהירות ובקונטקסט הנכון.
לאחר הגשת ההתנגדות, המוסד התכנוני שאליו הוגשה ההתנגדות (לרוב, הוועדה המקומית) בוחן את תקינותה של ההתנגדות. לאחר מכן, במקרים רבים מתקיים דיון בפני הוועדה בו על המתנגד להציג את טענותיו ולמבקש ההיתר יש זכות להגיב עליהן. לאחר הדיון הוועדה המקומית מחליטה האם לדחות את הבקשה, לאשרה, או לאשרה בכפוף לתנאים. במקרה של דחיית ההתנגדות, ניתן לשקול הגשת ערר לוועדת הערר המחוזית.
שלב הדיון בפני הוועדה המקומית דורש לעיתים ייצוג והופעה בפני הוועדה, והצגת הטענות באופן ברור, ממוקד ומשכנע.
התנגדות להיתר בניה עשויה לכלול אחד או יותר מהנושאים הבאים:
יצוין, חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 וכן חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1963 קובעים רף הסכמות שונה בכל מקרה ומקרה, ועל כן יש לאבחן את המקרה הספציפי אליו נוגעת הבקשה להיתר. ישנם מקרים בהם נדרש רוב של 66% מבעלי הדירות בבית המשותף, לדוגמא:
וישנם מקרים בהם נדרש רוב של 60% מבעלי הדירות בבית המשותף, לדוגמא לצורך הכשרת מקום חניה.
בפעולות הקשורות לשינויים ברכוש המשותף נדרש רוב משתנה:
להבחנה בין המישור הקנייני לבין המישור התכנוני חשיבות רבה, משום שבית המשפט קבע כי ככל שאין הסכמה מספקת במישור הקנייני (למשל בבית משותף), הרי שמוסדות התכנון לא יוכלו לדון בבקשה להיתר ויש לפנות לבית המשפט.
תחום התכנון והבניה הוא תחום מורכב שנוגעות בו סוגיות תכנוניות ולעיתים גם סוגיות קנייניות. לצורך הכנת כתב התנגדות מדויק, יש לבחון את מהות הבקשה להיתר ואת ההיבטים התכנוניים לצד ההיבטים הקניינים, כגון רף ההסכמות הנדרש ואופן ניצול זכויות הבניה והאם הבניה המבוקשת מנצלת זכויות בניה של שאר בעלי הזכויות או לא.
ככל שאין למגיש הבקשה להיתר זכויות בניה לניצול, הרי שיש לקבל הסכמה מאת שאר בעלי הדירות. נזכיר, בית המשפט קבע פעם אחר פעם כי לזכויות בניה יש ערך כלכלי, וככל שייעשה שימוש בזכויות בניה השייכות לכלל בעלי הדירות בבית המשותף או המקרקעין, הרי שהדבר עשוי להצדיק תשלומי איזון.
לפיכך, על מנת למצות את זכויותיכם מומלץ לפנות לעורך דין הבקיא בתחום ומכיר את הסוגיות לעומק.
תחום התכנון והבניה הוא תחום מורכב שנוגעות בו סוגיות תכנוניות ולעיתים גם סוגיות קנייניות. לצורך הכנת כתב התנגדות מדויק, יש לבחון את מהות הבקשה להיתר ואת ההיבטים התכנוניים לצד ההיבטים הקניינים, כגון רף ההסכמות הנדרש ואופן ניצול זכויות הבניה והאם הבניה המבוקשת מנצלת זכויות בניה של שאר בעלי הזכויות או לא.
ככל שאין למגיש הבקשה להיתר זכויות בניה לניצול, הרי שיש לקבל הסכמה מאת שאר בעלי הדירות. נזכיר, בית המשפט קבע פעם אחר פעם כי לזכויות בניה יש ערך כלכלי, וככל שייעשה שימוש בזכויות בניה השייכות לכלל בעלי הדירות בבית המשותף או המקרקעין, הרי שהדבר עשוי להצדיק תשלומי איזון.
לפיכך, על מנת למצות את זכויותיכם מומלץ לפנות לעורך דין הבקיא בתחום ומכיר את הסוגיות לעומק.
עו"ד ספיר אביקזיר, בוגרת בהצטיינות תואר ראשון ושני מהאוניברסיטה העברית ובעלת ניסיון רב בניהול תיקים מורכבים במשרדים המובילים בישראל, מביאה שילוב של ידע משפטי מעמיק, אסטרטגיה חכמה ורגישות אנושית.