תכנון ובניה

התנגדות להיתר בניה עשויה לכלול אחד או יותר מהנושאים הבאים:

1. התנגדות תכנונית – נימוקים שעניינם במישור התכנוני וקשורים למהות הבקשה להיתר ולחוסר התאמה לדיני התכנון והבניה ולתכניות מאושרות. לדוגמא: חריגה מהוראות שקבעו קווי בניין, גובה ומספר קומות. עוד ייתכן כי הבקשה להיתר משפיעה לרעה ופוגעת בסביבה, בנוף, ובהיבטים נוספים כגון תחבורה, חניה, שטחים פתוחים ותשתיות.
2. התנגדות קניינית – נימוקים שעניינם ניצול זכויות הבניה וכן ההסכמות הנדרשות על מנת להגיש את הבקשה להיתר. על מגיש הבקשה להיתר לעמוד בדרישות החוק והתקנות לקבלת ההסכמות הנדרשות מרוב בעלי הזכויות במקרקעין טרם הגשת הבקשה להיתר, וככל שמגיש הבקשה להיתר לא עומד ברף ההסכמות הנדרש הרי שלא יהיה ניתן לאשר את הבקשה.

יצוין, חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 וכן חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1963 קובעים רף הסכמות שונה בכל מקרה ומקרה, ועל כן יש לאבחן את המקרה הספציפי אליו נוגעת הבקשה להיתר. ישנם מקרים בהם נדרש רוב של 66% מבעלי הדירות בבית המשותף, לדוגמא:

1. לצורך התקנת מעלית נדרש רוב של 66% מהדירות בבית משותף.
2. לצורך ייחוד או הקצאה של מקום חניה קיים נדרש רוב של 60% מבעלי הדירות בבית משותף.
3. לצורך הרחבת שביל גישה קיים נדרש רוב של 66% מהדירות בבית משותף.
4. לצורך התאמת פתח או שער כניסה לחצר הבית, תוך שינוי מבנה הפתח או השער, צורתו או מידותיו, כגון הסרת מנעול השער, ביטול שער, הרחבת פתח והתקנת שער, נדרש רוב של 66% מהדירות בבית משותף.
5. לצורך פתיחת פתח כניסה או שער נוסף לחצר הבית המשותף או לבית עצמו נדרש רוב של 66% מהדירות בבית משותף.
6. לצורך שינוי תוואי של שביל גישה קיים, לרבות סלילת שביל חדש נדרש רוב של 66% מהדירות בבית משותף.
7. לצורך ביטול מדרגות קיימות, ביצוע שינוי במדרגות ובניית מדרגות כניסה לבית המשותף נדרש רוב של 66% מהדירות בבית משותף.

וישנם מקרים בהם נדרש רוב של 60% מבעלי הדירות בבית המשותף, לדוגמא לצורך הכשרת מקום חניה.

בפעולות הקשורות לשינויים ברכוש המשותף נדרש רוב משתנה:

1. הרחבת דירה קיימת – לצורך הגדלת שטח של דירה קיימת בבית משותף נדרש רוב של שלושה רבעים מבעלי הדירות בבית המשותף ורוב של שני שלישים מהרכוש המשותף (סימן ג1 סעיף 71א לחוק המקרקעין).
2. מרחב מוגן – לצורך הקמת מרחב מוגן הממוקם בתחום הדירה ועתיד לשמש את בעלי הדירה בלבד נדרש רוב של 60% מבעלי הדירות בבית המשותף (סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין).

להבחנה בין המישור הקנייני לבין המישור התכנוני חשיבות רבה, משום שבית המשפט קבע כי ככל שאין הסכמה מספקת במישור הקנייני (למשל בבית משותף), הרי שמוסדות התכנון לא יוכלו לדון בבקשה להיתר ויש לפנות לבית המשפט.